33万买单身公寓,首付10万代20年月交银行1730,出租1500这样能投资吗?

鹿lu鹿lu

鹿lu鹿lu

这个投资还不错了。

33万买单身公寓,首付10万,说明这个是首付30%,也说明这是70年产权的房子,现在有一些房子是这样,土地使用权是70年,但规划用途是公寓,从土地使用权上来说,就比40年产权的商用公寓价值要高,我们都知道,70年产权的房子比40年产权的房子单价要高,交易费用也要少,而且70年产权首付可以是3成甚至2成,而40年产权的首付一般是5成,贷款利率也要低,还可以使用公积金贷款。

我们再看看投资回报率,每月出租1500元,1500*12=18000元,18000/33000=
5.45%,现在投资回报率超过5%的投资已经算不多了,而且按照以往的趋势,当然不知道是哪个城市,无法断言,但一般来说,房租会是逐年上涨的,也就是说这个投资回报率会越来越高。

当然,在有投资回报率的同时,也会有融资成本,贷款20年每月还1730元,月租1500元,还要添230元,还有考虑物业费等费用,总体上应该不算高,考虑到20年后就还清,考虑到房价20年后应该会有所上升,就算上涨20%卖到40万元应该不成问题,而每个月添的费用20年下来7万元差不多了,也就是说总计投入17万元获得价值40万元的房子,我认为还是值得投资的。

如果是我的话,我会尽可能把贷款年限加长,比如30年,这样每月还款就会低于房租,每个月应该就不用添钱了,作为投资来讲,我觉得可能会更好。

我自己的真实例子,17年花2成首付12万买了60万的房子,现在价值80万,贷款30年每月还2450元,月租2600元,两年的利息3万多,相当于两年成本15万元,赚了20万元,你说这个投资怎样?

spguxiao

spguxiao

仅从表面上看,这笔投资算是不错的。随着月租上涨,每个月租金基本上可以抵掉月供。再就是房价上涨,未来可期。但是,从深层次分析,这套房产投资是存在一定不确定性的。

第一个风险点:房租是不是会永远单边上涨?

对于这套房子的租金回报,是一个预估值,还是开发商售后回租?如果是周边租金确实达到1500元每月,那么是有说服力的。如果是开发商承诺的5年回租,那多半要小心了,从历史数据看,这种促销极不靠谱。

房租是否持续上涨能够抵月供,这也是需要评估的一个因素。这主要看房子周边的配套及未来周边的规划。

第二个风险点:房价会不会单边上涨?

在现阶段及未来五年,房价是否可以单边上涨,每个人心里都有不同的答案。在因城施策房住不炒大背景下,未来非人才引入城市,非核心地段房价很有可能不会上涨。

那么,这就意味着靠房价上涨后卖出房产获利变得不可行。还有一种可能是有价无市,流动性锁死卖不出去。

到底涨多少才能够赚到钱?

对于这套公寓,假设房租不涨硬支出包括首付10万,和每年2760元还贷。10万元拿去理财,
5.5%收益是很容易的,也就是每年损失5500元,即一年支出8260元。

假设每年涨3%,五年后房价涨15%,即上涨了
4.95万,而支出
4.13万,算上交易费,几乎持平。那么楼主得判断公寓年涨幅能否大于3%?

当下不是刚需买房,实际上是逆周期操作,很可能会亏钱,不建议购买。

大南山伯爵,NUS博士后,资深金融人士,用专业的知识、大白话的方式为您科普投资理财知识,让天下没有难懂的金融!欢迎关注、留言交流。

半面妆

半面妆

就想知道33万的房子,为什么不是16点5万的首付?

just be myself

just be myself

公寓能贷款20年?大哥,只能贷款十年啊!

韶夺无算祥铺生

韶夺无算祥铺生

这么高的回报率?一般我见的都是1/2个点的

要嘘嘘

要嘘嘘

公寓的升值空间小

交易税金贵

一般公寓没有天然气。

萌萌小可爱

萌萌小可爱

你不装修,就能租1500你牛

沈祺

沈祺

简单算二十倍市盈率,5%回报率应该算合适。

与你共赢

与你共赢

公寓首付50%,贷款只能贷10年

忙着可爱

忙着可爱

一个月租金1500,需要1
6.5年回本,这还是你在全额付款的情况下,如果考虑上你的贷款利息,就算后面行情非常好,考虑部分时间空租,你可能也需要17到20年回本,公寓总年限是40年,你需要一半的时间回本;所以如果你在同等条件下,或者只需要添加10左右的,建议等等考虑住宅吧,毕竟70年,同时公寓不太好转手,税金高,差价没有几个钱到你的口袋,…………当然,如果你暂时没有更好的投资,未来3年内也没有,或者公寓你有段时间是确实需要居住,带有居住属性,可以考虑看看,当然需要货比多家了

喵哒喵哒

喵哒喵哒

投资酒店物业还可以,公寓的话40年又没有独立产权,有独立产权的价钱贵很多。而且要选地段好不好,交通方便不方便。周围的配套设施齐全不齐全,要是地段不好,那就等着亏本或者平本吧!